Em março, sob ameaça de fechamento por uma nova onda de casos e de mortes por covid-19, as incorporadoras brasileiras colocaram um pé no freio nos planos de lançamentos de imóveis. Sem saber se novas restrições fechariam os estandes de vendas, e pressionadas por uma alta de custos nos materiais de construção, as empresas do setor imobiliário decidiram esperar a tormenta passar.
Foi nessa época qe a Yuny, incorporadora paulista focada em imóveis de médio e alto padrão, congelou os planos de abrir capital na e segurou o calendário de lançamentos. A empresa alega que o pé no freio esteve mais relacionado a problemas para conseguir licenças com os órgãos públicos do que com a incerteza da pandemia.
Passado o pior momento, a incorporadora retomou os projetos no segundo semestre e planeja lançar sete projetos com cifra equivalente a 1,5 bilhão de reais em VGV (Valor Geral de Venda). O IPO, por outro lado, segue na geladeira.
“Nosso objetivo é lançar todo plano de voo ainda em 2021. Tivemos alguma demora nas aprovações com a prefeitura, o que causou o acúmulo de projetos no segundo semestre, mas estamos bastante confiantes no momento especial que o setor de imóveis vive”, diz Marcelo Yunes, fundador e CEO da Yuny.
Entre os lançamentos estão dois empreendimentos de alto padrão no coração do Itaim Bibi, uma das regiões valorizadas da cidade de São Paulo, onde o do metro quadrado passa dos 30 mil reais. Um desses empreendimentos, localizado na rua Joaquim Floriano, já vendeu 40% das unidades.
Pressão de custos
Nos 12 meses até março, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que mede a variação do preço de materiais e mão de obra da construção, acumula alta de 17%.
Além de retratar a inflação de materiais como aço, cabos, tijolo, cimento e muitos outros, o INCC também tem impacto direto sobre o preço dos imóveis. É esse o índice que reajusta o valor de imóveis na planta ou em construção (tanto os que já foram vendidos quanto os que estão em estoque ou em fase de lançamento).
Para tentar fazer frente à alta dos custos de materiais e serviços, o CEO conta que a Yuny antecipou compras e garantiu que não houvesse falta de insumos para colocar os prédios de pé. Por outro lado, Marcelo Yunes admite que parte do custo já foi repassado para o valor dos imóveis, que subiram gradativamente nos últimos meses e que devem ter mais algum tipo de reajuste daqui pra frente.
“Temos uma preocupação com a pressão de custo, pra que esse efeito inflacionário seja controlado e em último caso repassado para a venda. De maneira geral, nossos clientes, principalmente os de projetos de médio e alto padrão, têm absorvido bem (o reajuste dos valores dos imóveis)“, conta Marcos Yunes, também fundador da Yuny e presidente do conselho de administração.
Atualmente, 80% das vendas da incorporadora estão concentradas no segmento de média e alta renda, abarcado na marca Yuny. Outros 20% estão sob o guarda-chuva da apê55, marca do grupo dedicada aos projetos do Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida.
Ao contrário do segmento de alta renda, cujos preços podem ser reajustados de acordo com as condições do mercado, os imóveis do programa Casa Verde e Amarela possuem um limite de preço — mesmo nas faixas 2 e 3, que atendem a famílias com renda de até 7.000 reais.
Além disso, as incorporadoras e construtoras que lançam empreendimentos no espectro do programa federal vez ou outra enfrentam atrasos nos repasses de recursos para a construção das unidades.
Questionado sobre essas duas dificuldades, Marcos minimizou a preocupação: “Ao contrário de outras construtoras que concentraram a maior parte dos lançamentos no Casa Verde Amarela, nós temos uma parcela pequena dos lançamentos focada nesse perfil, por isso não sentimos tanto a pressão de custo e dos repasses”.
Juros subindo
Além do aumento dos preços, quem deseja comprar um imóvel financiado também passou a encontrar juros mais altos. Desde o mês passado, os principais bancos privados anunciaram aumentos nas taxas do crédito imobiliário, em razão da escalada da , referência para os juros no país.
Apesar disso, os donos da Yuny acreditam que o custo do crédito seguirá competitivo suficiente para continuar norteando a decisão de compra da casa própria. O CEO da incorporadora lembra que os bancos estão subindo os juros em um ritmo mais lento do que a própria alta da Selic.
“O patamar está subindo, mas ainda é saudável. Continuamos a ver os juros como um acelerador para as vendas”, ameniza Marcelo, CEO da Yuny.
IPO na geladeira
A Yuny foi uma das dezenas de empresas do setor imobiliário que entraram na fila para abrir capital na bolsa brasileira em 2020. A incorporadora entrou com o processo de IPO na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em agosto do ano passado, mas em março deste ano decidiu desistir da empreitada.
Para os executivos da Yuny, embora o processo esteja formalmente na geladeira, a ideia não está 100% descartada.
“Se formos avaliados em múltiplos interessantes, estamos prontos para acessar o mercado de capitais. Já temos registro na CVM para nos tornarmos uma companhia aberta, temos uma governança robusta e nossos processos de auditoria estão prontos, aguardando somente um momento interessante”, explica Marcelo, da Yuny.
Para compensar os recursos que não vieram, a incorporadora buscou dinheiro com um fundo de investimentos, com um gestor de patrimônio (family office) e teve aporte da própria família Yunes.
