Retrofit: uma contribuição para requalificação da área central de São Paulo

Por Marcella Martins Montandon*

Assunto antigo, tanto quanto os seus belos edifícios, é a almejada requalificação da área central da cidade de São Paulo. Diversos programas, leis, decretos e incentivos foram criados ao longo de várias gestões com o objetivo de revitalizar a região (chama a atenção a lei da operação urbana centro, criada no ano de 1997 para essa finalidade).

No entanto, a região — rica em cultura, diversidade e bela arquitetura — continua pouco atraente para moradores, investidores e frequentadores noturnos.

A solução não é fácil e passa pela elaboração de políticas públicas voltadas para a provisão de moradia, acolhimento de usuários de drogas, assistência social, segurança pública, melhoria das condições dos espaços públicos e pela requalificação dos prédios antigos, por vezes abandonados.

No tocante à requalificação dos prédios existentes, a medida, apesar de desejada, não se concretiza em razão de inúmeros fatores, dentre eles — e até então — a ausência de regramento específico sobre o assunto (o Código de Obras de 2017, Lei Municipal nº 16.642/17, ensaiou o tema ao aceitar, nos pedidos de requalificação, soluções que, por implicação de caráter estrutural, não atendam às disposições previstas legislação urbanística e edilícia. No entanto, tal regramento não se mostrou suficientemente interessante para incentivar investimentos na requalificação de edifícios existentes, especialmente na área central).

Ora, como se sabe, a aplicação das regras urbanísticas e edilícias ordinárias na reforma de edifícios existentes/antigos se mostra, por vezes, tecnicamente inviável ou de difícil implementação e economicamente desvantajosa.

Neste sentido, surgiu o Programa Requalifica Centro, criado pela Lei Municipal nº 17.577/21, mais conhecida como “Lei de Retrofit”, regulamentada no último sábado (21/5/22) pelo Decreto Municipal nº 61.311/22.

A “Lei de Retrofit” concede incentivos (fiscais, edilícios e urbanísticos) para a requalificação das edificações existentes anteriormente a 23/9/92 ou licenciadas com base em legislação edilícia vigente até esta data, situadas na área central da cidade de São Paulo (conforme perímetro delimitado na lei), com o objetivo de atrair investimentos para a região e, especialmente, mas não só, incentivar a destinação dos prédios ao uso residencial, dentre eles:

– remissão dos créditos do IPTU para as edificações de uso residencial objeto da requalificação;

– isenção do IPTU nos 3 primeiros anos, ou pelo prazo de 10 anos, a depender da localização do imóvel, para os imóveis residenciais;

– redução do IPTU pelo prazo de 5 anos após a isenção;

– redução para 2% na alíquota do ISS relativo aos serviços de construção civil incidente sobre a requalificação para uso residencial;

– isenção do ITBI aplicável a imóveis que serão objeto de requalificação para uso residencial;

– isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento, pelo prazo de 5 anos;

– isenção das taxas e emolumentos referentes ao processo de licenciamento;

– a simplificação do processo de aprovação da requalificação;

– o incentivo de serem consideradas não computáveis as áreas acrescidas destinadas à acessibilidade e à melhoria das condições de segurança de uso, higiene e salubridade da edificação, para efeito de cálculo de coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação;

– a possibilidade de ocupação de faixas de recuo e avanço sobre passeio público para melhoria das condições de acessibilidade, segurança de uso, higiene e salubridade da edificação;

– o incentivo de área não computável para áreas destinadas à instalação de usos não residenciais nos pavimentos térreo e cobertura do edifício requalificado;

– a permissão de implantação de saliências e terraços, sem ser considerado alteração de volumetria, nem computada no cálculo da taxa de ocupação;

– a dispensa de pagamento de contrapartida financeira em caso de mudança de uso da edificação existente para novo uso permitido na legislação;

– a possibilidade de permuta entre áreas computáveis e não computáveis, em função do projeto de requalificação, no tocante às áreas construídas originalmente existentes, com dispensa de contrapartida financeira para a eventual área computável acrescida;

– a permissão de demolição de até 20% da área total construída da edificação cumulada com a possibilidade de reconstrução das áreas demolidas, para fins de alcance dos parâmetros originais da edificação, sem o pagamento da respectiva contrapartida financeira;

– o incentivo de serem consideradas não computáveis as áreas construídas internamente ao edifício requalificado, destinado à categoria de uso residencial ou à instalação de equipamentos de cultura, de promoção pública ou privada, e de equipamentos de educação e de saúde de promoção pública;

– a dispensa do atendimento à fachada ativa, à doação de área para fins de alargamento da calçada, à fruição pública, à taxa de permeabilidade, à quota ambiental e à cota-parte máxima de terreno por unidade habitacional;

– a dispensa da oferta de vagas para estacionamento de veículos e possibilidade de dispensa de vaga para carga e descarga,

– a dispensa de autorização dos órgãos de preservação do patrimônio histórico municipal para intervenções realizadas em edificações não tombadas situadas em área envoltória de bens tombados, desde que não impliquem em alterações nas fachadas externas e respectivas coberturas, bem como da alteração de volumetria em até 20%.

Obviamente, tais incentivos de forma isolada não solucionam o problema, mas representam um grande passo para atrair investimento privado e moradores para a área central da cidade.

*Marcella Martins Montandon é associada do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, atua em administrativo, infraestrutura e urbanístico