Dentre os segmentos do mercado imobiliário, o que mais sofreu com a pandemia certamente foi o setor hoteleiro. E isso se refletiu no desempenho do fundo imobiliário totalmente focado no segmento: o Hotel Maxinvest (HTMX11).
Ante o prejuízo operacional registrado durante a crise da covid-19, quando muitos estabelecimentos tiveram de fechar as portas ou encarar uma ocupação baixa, de 10%, o fundo deixou de distribuir dividendos aos seus cotistas.
No segundo semestre do ano passado, a projeção do Hotel Maxinvest é de que só voltaria a distribuir rendimentos aos seus investidores em maio de 2023. Mas diante da recuperação do segmento acima do esperado desde março a projeção do retorno da distribuição de dividendos foi adiantada para setembro de 2022. Além disso, o nível de recursos esperado é semelhante ao que o fundo distribuía antes da pandemia em termos nominais.
É o que declarou Diogo Canteras, sócio-diretor da Hotelinvest, em sua participação no programa FIIs em EXAME, apresentado por Arthur Vieira de Moraes. O programa vai ao ar todas as sextas-feiras, às 15h, no canal no YouTube da EXAME Invest.
Segundo o executivo, a recuperação dos hotéis do fundo, localizados na cidade de São Paulo, começou em abril do ano passado. Nos meses de maior contágio da variante Ômicron, em janeiro e fevereiro deste ano, os resultados foram mais fracos. Contudo, a partir de março os resultados começaram a surpreender, contou. “Quando o hotel cobre seus custos fixos, o adicional vai direto para o lucro. Se o empreendimento tem 55% a 65% de ocupação, o lucro dobra. É o que está acontecendo agora”.
Apesar de o segmento de lazer, que representa 30% do mercado hoteleiro, estar se recuperando mais rápido do que o segmento de negócios, eventos empresariais estão voltando a acontecer. A expectativa de Canteras é que se intensifiquem no segundo semestre do ano, e reforcem a recuperação do setor.
Além da recuperação da demanda, há a volta de um giro maior no mercado secundário, conta Canteras. “Já tem gente comprando flats de novo.Vendemos algumas unidades com lucro forte, o que ajudou a compensar perdas acumuladas e antecipar a data do retorno de distribuição do fundo”.
Prejuízo acumulado
Com o segmento em franca recuperação, desde novembro de 2021 o fundo já vem gerando mais receitas do que despesas. Contudo, esse superávit está sendo usado para repor pagamentos feitos por operadoras de alguns ativos do fundo durante o período em que os hotéis ficaram fechados.
No Maxinvest existem contratos de arrendamento, nos quais os investidores não têm de aportar dinheiro em caso de prejuízos: é a operadora que banca as despesas e depois precisam ser ressarcidas, caso dos nossos contratos com a Accor. Mas também ha contratos de gerenciamento típico, nos quais se a operação dá prejuízo o fundo precisa aportar dinheiro.
No caso dos contratos de arrendamento, quando os hotéis voltam a dar lucro, o dinheiro é destinado a pagar o prejuízo acumulado. Além disso, os fundos precisam cobrir custos que continuaram a ser cobrados durante a pandemia, ainda que os gestores tenham deixado de receber remuneração por um tempo. Somente depois de ambos os casos serem equacionados o fundo voltará a distribuir dividendos.
